若说这几年青岛楼市跌得最惨的区市，那只能属于胶州；若说胶州跌得最惨的地方，那又是上合示范区了。
01 上合的楼市
青岛坚持了多年的“环湾发展”，建设了跨海大桥、海底隧道，胶州湾东岸的老市区、西岸的黄岛区、北岸的高新区都已经纳入城区的范围，其经济、城建发展虽然参差不齐，但终归已经看到了城市的模样。
只有胶州湾西北角、胶州市东南角的区域，多年来一直没有大的发展。
契机来自于2018年在青岛召开的上合峰会，随后在2019年10月商务部发布《中国—上海合作组织地方经贸合作示范区建设总体方案》，示范区即在上述胶州湾西北角这块地方，这也是楼市上“上合”区域的由来。
上合示范区获批后，这一块地方获得了快速的发展，城建面貌日新月异，至2020年3月30日胶州湾大桥胶州连接线顺利通车，上合的楼市进入了高潮期。
上面这张图，就反映了大桥开通后，上合片区的交通优势，当然数字背后是对楼市的期许。
房价没有辜负各方的期望，上合的房价曾一度上涨至一万好几，吸引了临沂、日照等不少的外地买房客。
后来大家就都知道了，当潮水退了才知道谁在裸泳，胶州楼市跌得一塌糊涂，尤其是上合片区。
房价先是跌到8字头，后来7字头，再后来到了6字头。很多网友在网上发文说首付跌没了、腰斩了，甚至跌到了大腿、小腿。
这就是楼市市场作用的残酷，没有产业、人口支撑，再好的规划也会如空中楼阁、水中浮萍一样没有根基。
犹记得去年4月24日，有网友在青岛政务网提问：全国没看到过，一个县级规模的城市（胶州），新上市楼盘这么多的。东南西北，全是楼盘，都扎堆上市，这不是一个健康的市场。系统性风险有没有评估？
胶州市住房服务保障中心4月29日回复为：
可见，胶州楼市的现状，已经引起了相关部门的重视。其怎么改变我不知道，但是最近一条“利好”上合楼市的消息却在中介朋友圈传播开来了。这能否拯救上合楼市呢？
02 上合迎来高铁规划
前几天，自然资源部发布《自然资源部关于新建青岛至京沪高铁辅助通道铁路工程洋河左线大桥项目海域使用论证报告的公示》，上周末刚到公示结束期：
这条铁路自青连铁路洋河口站北端引出，并青连铁路南行，引入青岛西站，然后通过诸城南站、五莲北站引入京沪二通道。其中，青岛市境内53．219公里，潍坊市诸城市境内39．758公里，日照市五莲县境内15．344公里。
其实，这条铁路就是我们平常所说的京沪二通道辅助通道。全线共设车站4座，分别为洋河口、青岛西、诸城南、五莲北。通过这条铁路，青岛又多一条南下的高铁，毕竟既有的青盐铁路最高时速只有200公里，大大限制了青岛南下的速度。
这其中所称的洋河口，即位于上合西侧：
青盐铁路洋河口站为既有越行车站，但没有客运业务。京沪二通道青岛辅助铁路从洋河口站北端引出，并同时对洋河口站进行改建，届时洋河口站将开通客运业务。
这就意味着，上合示范区拥有自己的高铁站了！
其实，洋河口站虽然靠近上合示范区，但本身属于西海岸新区，是位于西海岸新区东北部的车站。
但这并不妨碍洋河口站对上合的利好作用，因为洋河口站与上合示范区只有一河之隔（洋河）。
那么，一座高铁站对上合示范区的楼市有什么影响呢？
03 对楼市的作用
其实，高铁站对楼市真的没有多少影响。高铁站对楼市的影响，大于飞机场，小于地铁站。
像胶东飞机场，对胶州楼市尤其是临近楼盘是一个大利空，抬头看飞机、晚上嗡嗡响，使得附近的楼盘贬值很多。
像胶南的青岛西站，对周边楼盘影响作用很小，西站片区目前仍是胶南市区房价最低的地方。
所以说，胶州湾大桥救不了上合楼市，高铁站同样救不了。
而途径上合示范区的12号线地铁并没有列入青岛三期地铁规划（2021-2026年），开工日期遥遥无期：
可以说，只有12号线开通了，环胶州湾才能真正连成一体，上合示范区才能真正融入青岛主城区，这里的楼市才能有真的改变。
当然，地铁也不是万能的。解决上合楼市困难的钥匙，还是产业和人口，有了产业就有了人口，有了人口房子才能卖的出去，城建搞好了又能吸引新产业的入驻，这才是一个良性的循环。
基于此，我现阶段仍是不看好上合的楼市。不过经过去年的大降价，上合也没有多少降头了，在上合工作的刚需买房者还是可以入手的，只不过要选择已经降价的安全开发商的房子。
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