昨天答应的回复小红书上一个妹纸，为什么公寓不能买的问题：
为什么我不建议、甚至是反对普通人买公寓？
为什么对房地产基础知识稍微有一些了解的购房者对公寓（商住房）都那么排斥？
下面我就商业住房的缺点，进行全方位、立体式、360、无死角的分析一下。
首先必须澄清一个概念：公寓/商住房严格来说应该叫商办房。
实际上是开发商在商业办公地块上面建设的小面积空间，开发商打擦边球，建设了面积较小的宜居套型，接入了上下水，有的甚至通了暖气天然气，被改造成了类似住宅的空间。
商办房的优点：
1、同地段价格比住宅便宜。
和购买住宅相比，选择商房往往能用相同或更低的价格购买一套区域位置更好的房产，由于地段和配套优势，商住房出行相对便利，就是升值空间也比较不理想。
2、作用灵活。
商住房户型设计相对灵活，装修时改造设计空间很大，加上居住办公均可，后期无论是出售还是出租市场都更宽。
3、面积小总价低。
商住房的单价往往并不便宜，甚至有时还比同项
目的住宅单价略高，但由于单套面积较小，总价会低很多，非常适合刚工作不久的年轻人用于过渡居住。
4、内部空间高。
有很多商住房内部是3.9米，4.2米，4.5米，甚至还有5.2米的，所以有很大的内部改造空间，比如：高新芳华，买一套相当于两套。
5、不限购。
商住房最大优势就是不限购，这点是很多投资者选择它的理由，在限购城市的购房者无需考虑自身的购房资格，有些投资者买几十套商住房出租，回报率还可以，最起码比原油宝靠谱。
6、租金高。
商住房租金往往比住宅租金要高，有的商住房租金接近于同档次的写字楼的价格。
有优点就有缺点，如下：
1、贷款受限。
商住房无法享受普通商品住宅的贷款比例，首付需50%左右，且贷款期限最高为10年，贷款利率更高。
2、不能申请公积金贷款。
只能商业贷款。
3、居住体验差。
现在的改善型住宅多为板楼，而商住房多数以塔楼为主，相比通风和采光条件都略有不足，另一方面，由于“商”“住”混合，人员比较复杂。
4、生活成本高。
大多数商住房的水电都是商用标准，而且物业费也远高于住宅项目。
5、不能落户（极少数可以落户）
对于急需买房落户的群体来说，商住房也不适合考虑，大部分的商住房都无法迁入户口，对于家中有学龄儿童的家庭，无论购买的房产离学校多近，都无法享受就近入学，但是很多事物都是和谐的产物，就是所谓的和稀泥，咱西安就有很多商住房可以落户、落学区。
6、转手成本高。
商住房转手的时候税费很高，契税（普通住宅交最多2%的契税）、印花税（普通住宅免交）、5.5%营业税（5.3%，注意两年以上的普通住房免交）和成交价与原始买入价30-60的土地增值税（普通住宅免交）等等，所以商办房基本没有升值空间。
7、产权年限。
商住房的产权一般只有40年或50年，而且使用权期满后，“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期，所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。
