威海的房价是华北区域关注度比较高的城市，上个月，相信大家的朋友圈都被威海接连颁布的整顿令刷屏。
面对全国突如其来的调控政策，大家都很好奇2018年房价必大跌是真的吗？2018威海房价走势怎样？这一系列民众普遍关注的话题，得到了房地产大咖的回应，本期我们有幸请到威海房地产界资深房产投资人刘先生（这里隐去真实姓名）及三位房产行业的大咖，让我们来看看他们是对威海房产作何解说的。
威海房地产界资深人士刘先生表示，威海一季度房价上涨确实有些过快，但随着供求格局的变化，威海房价或在明年中有所回落，但幅度不会“大起大落”。
Q：如何理解这次威海的一系列整顿调控措施？
A： “我想说，房子是千家万户的事情，我们可以算出房地产的行业体量有多大，有多重要。”威海房地产行业资深房产人刘先生表示，就普通老百姓的家庭资产而言，大多数家庭，房地产是家庭净资产的200%。
刘先生深耕威海房地20余年，对威海房地产具有很强的洞察力，其一些观点往往被业界广泛认同。
刘先生就家庭刚需按揭购房举例：大部分家庭都是几代人攒钱购房，攒来攒去做了个首付，一套100万元的房子，净资产30万，从银行借款70万，这其中的负债率是多少?净资产和资产总额比例是多大?可想而知。
“房子是拿来住的，这是涉及一个民生的问题。”刘先生称，要正确理解房地产调控精神，房地产调控，并不是说将房价往死里打，调控的本意是确保房地产行业持续健康发展。
“威海的房价是华北区域关注度比较高的事情，要理解中央对地方房地产调控的精神。”刘先生称，每次调控，房价是往上调还是往下调呢?去年，全国整体房价上涨过快，加码往下压。
政府要求，房价要在合理区间运行，一个底线，房价不能下跌到一定限度。如果房价下跌过快，这个是要托起来的，但也不能疯涨，特别去年二季度威海房价确实涨得有些快。
Q：假设没有这次调控，威海的房价还会继续上涨吗？
A： 不刹住房价上涨，威海房子会“崩”
如何理解这次威海房地产政策调控呢?房地产大咖均表示，中央对地方这次调控力度之大，是前所未有的。“但我理解这次威海房地产调控是非常及时、非常到位的，如果不及时刹住这种上涨的风气，我们威海的房子就面临‘崩破’了。”刘先生表示。
“我理解，我们要的是‘慢牛’，不要‘疯牛’。如果是‘疯牛’，什么样的行业、产业，都经不起这样的暴涨。”他说，希望威海房地产行业有一个健康的走势，价格在合理区间运行的走势;要理解调控精神，不管是我们的企业，还是我们的媒体，不要过，不要造成恐慌，或者一上涨就欣喜若狂，我们还是理性的看待，这样才能走的更远。”
刘先生称，威海是山东旅游地产的较早先行者，海南、云南等省份也都在做旅游地产，但相对比较成功的还是海南。海南房地产与国内其他地方还有很大的区别，就新房而言，海南全岛客户结构是，80%是岛外购房者，房子的用途也是养老度假，而20%的购房者，是本地人或者在本地工作生活的刚需消费群体;而岛外其他地方恰恰相反，80%的购房者是当地人或者在当地工作生活的群体，外地人购房占比仅20%。威海正在打造“精品宜居城市”，房地产走势也正处在从第一个阶段向第二阶段转变发展的时期，将来会有越来越多的购房者会在威海购置养老度假房。
鉴于这样一种“数据颠倒”情况，对于以后在威海从事房地产开发、销售的房企及工作人员，都是一个考验，如果还是按照内地的房地产思维模式，就很难适应。比如项目所在位置的交通是否便利、配套设施是否完善，甚至连户型结构、面积大小等设计，都有讲究和学问，房企和政府，都要围绕客户结构定位。
Q：威海房子真实价格在什么水平，调控政策会持续多久?
A： “威海房价到底多少钱?”
▲威海房价整体走势和真实价值图
“我的内地朋友经常会问我，威海房价到底多少钱?”刘先生说，面对这样问题，他也会蒙圈，“其实威海什么样价位的房子都有，低至不足3000元/平方米，高的3万元/平方米。”
他说，没调控之前，威海乳山银滩6层高、不带电梯的商品房，只卖2800元/平方米，而旁边南海新区的房子，卖到1.2万元/平方米，而市区蓝湾怡庭豪华装修的二手房，带上两个车位有的已经接近三万了“大家就蒙了，威海的房子到底多少钱?这个跨度太大，其实，威海多少钱的房子都有。”
“威海房地产调控政策会持续多久?会不会对房地产的价格，产生一个压制的释放过程?”对于威海那点事的提问，刘先生回应称，威海出台的相关房地产调控政策，从宏观上讲非常科学，将会整顿房产市场上的劣质房地产公司，打击无良中介公司，规范市场交易手续和程序，将会有效促进威海房地产的健康良性发展。外地人在威海购房，目前来说是不限购的，虽然有限售政策，但是仍然需求相对旺盛，假设不要买多，每人只买一套，但放在整个华北市场，主要是京津冀东三省，省内济南、淄博、滨州、潍坊、青岛等地，这个市场很大了。
威海去年九月一号出台调控实施细则，这个是一个“狠招”，但还有一些区域不属于调控范围，比如荣成主城区，有些地方没有在调控范围，像南海新区，还是可以买的。其他部分市县，比如乳山、临港等区域，还是在去库存，还没有到严格的“限购限贷”的地步。但是购房者一定要理性，可以把大开发商入驻的区域作为一个判断的标准和参考。
威海各区县市房价(2018-06)
排名
行政区
均价(元/㎡)
环比
1
环翠区
10,726
5.96%
2
荣成市
6,479
3.60%
3
乳山市
4,094
-1.31%
4
文登区
5,889
8.26%
下面我们就来看一看威海各个区县房市的均价吧，我们列出了最能反映市场行情的二手房交易情况。
区位：威海市中心区域
平均单价：11503元/㎡
区域介绍：环翠区，威海市中心，市政府所在地，集中了威海市主要的商圈、人口、教育、医疗，公共交通，城际交通资源。拥有威海最大的公园和最长的优质海岸线，生活交通便利，威海本地人聚集地，拥有全市最美丽的滨海风光，几乎来威海的游客都会到环翠区，是度假、养生、商旅、休闲的主要选择。
区位：威海市区南部
平均单价：11699元/㎡
区域介绍：经区区划非常简单，三个街道办事处（皇冠、凤林、西苑，为经区主城区）和三个乡镇政府（迫于、崮山、桥头），经区目前是城市副中心之一，拥有威海汽车站、（火）动车总站，公共汽车总站（即将投入运营）、威海港等交通枢纽，威海汽车站从东城路搬迁至蒿泊的十几年里，经区的发展加速，目前已经有九龙城、豪业圣迪、、长峰、丰禾等商圈综合体，人口和工商业较为密集，学校办学水平也不断提高。是众多三市（荣成，文登，乳山）刚需定居威海的首选地，也有大量的外来务工人员聚居。
区位：威海城区西、北向、西向面海
平均单价：10795元/㎡
区域介绍：高区，威海冬季风最大的区域，威海市第一个开发区，人口、产业集中，GDP比重高，以世昌大道西段和文化路为主干道，气候宜人，环境优美，个人认为是威海宜居指数最高的区域。区内有山大、哈工大两所985的威海校区，金海湾、国际海水浴场、小石岛等知名旅游观光地，为早期外来务工人员的首选聚居地，中小学生源中外来人口比重高。商圈规模较为分散，有明显的季节性的特点，冬天人流量较少。
区位：威海最东部
平均单价：6100元/㎡
区域介绍：荣成，中国大陆沿海最东边的城市，中国海上最早看到日出的城市，距离日韩最近的城市，山东GDP强县之一，以渔业、旅游业、食品加工和进出口出名。荣成拥有着北、东、南三面向海的优势，环境和空气质量略优于威海市区，人口密度低，空气湿度相对较大一点。有高铁始发站，距离机场是区县里最近的，目前是移居威海人群除威海市区以外，最受关注的区域。民风淳朴，物价适中，交通生活便利，配套成熟，房价也跟随三四线的行情，去年和今年分别上涨了两波，但仍是原威海三县最有潜力的一个区域。
区位：威海中部
平均单价：5833元/㎡
区域介绍：文登区，位于威海中部，原为县级文登市，市区位于内陆，不沿海。目前市区人口处于外流状态，地产行业发展处于边缘态势，划区之后由于财政抽血，市政建设对比荣成较为落后，原属文登的南边沿海的乡镇，现已划归南海新区，为重点发展的海洋新区，房地产体量大，备受省内外地养老、休闲、度假人群欢迎。
区位：威海西南部
平均单价：4209元/㎡
区域介绍：乳山市，位于威海最远的西南方向，毗邻烟台，是威海经济发展较为靠后的县区，市区的房地产开发处于平缓的增长阶段，配套较为成熟一些。在早期，十年前乳山银滩房地产开发驰名全国，也因为一些开发出现的问题臭名昭著，房地产体量大，因整体质量较差，配套不齐，生活不便，夏天潮湿备受唾弃，目前仍有一些外地人群在此养老定居。
小编表示看完威海省各个市县的房价之后，幼小的心灵受到了深深的打击。接下来，我们在分析分析，威海省这两年的房价发展趋势。
2018年始来，各地房地产市场似乎很给面子，总算稳定下来，有些省市甚至已经有一部分的放松调控政策。毕竟房地产业作为众多地区政府的主要经济与税收来源之一，不能把房地产压得“太死”，而且满足刚需，优惠民生也是政府工作的主要重心之一。威海房产经历了2016年的上升，2017年的暴涨，2018年的稳定，目前各市县房价已经稳定在一个价格区间上。
2018年是“求稳”的一年，中央希望对房地产健康平稳发展的长效机制能尽快建立完善，而房地产税在2018年以后才可能完成立法。但是对于政府来说，这两项工作的难度尤其之高，虽然房地产税曾在部分地区进行过试点，较为顺利，但是房地产税的相关政策仍与某些已经出台的政策相矛盾，需要多加“调和”。
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